Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück zulässig sind (§ 20 Abs. 2 BauNVO). Eine GFZ von 1,2 auf 500 m² Grundstück erlaubt also 600 m² Geschossfläche, gemessen nach den Außenmaßen in allen Vollgeschossen. Was ein Vollgeschoss ist, entscheidet nicht der Bund, sondern die Bauordnung Ihres Landes; daran hängt auch, ob Ihr Dachgeschoss mitzählt.
Was zählt zur Geschossfläche – und was nicht?
§ 20 BauNVO ist kurz, aber jede Zeile entscheidet über Quadratmeter:
- Vollgeschosse zählen voll, gemessen außen, also einschließlich der Außenwände.
- Andere Geschosse zählen grundsätzlich nicht. Der Bebauungsplan kann aber festsetzen, dass Aufenthaltsräume in diesen Geschossen samt Treppenräumen und Umfassungswänden „ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind“ (§ 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO). Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind (§ 2 Abs. 5 BauO Bln, § 2 Abs. 5 HBauO), etwa Wohn- und Schlafzimmer oder ein ausgebautes Studio im Dach.
- Nicht mitgerechnet werden Nebenanlagen nach § 14 BauNVO (zum Beispiel ein Gartenhaus), Balkone, Loggien, Terrassen und bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind (§ 20 Abs. 4 BauNVO).
- Grundstücksfläche ist die Fläche des Baugrundstücks im Bauland hinter der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie (§ 19 Abs. 3 BauNVO, auf den § 20 Abs. 2 verweist). Ein Streifen, der laut Plan Straße werden soll, zählt nicht mit.
Zählt das Dachgeschoss zur GFZ? Vollgeschoss nach Landesrecht
§ 20 Abs. 1 BauNVO verweist ausdrücklich auf das Landesrecht. Die Definitionen ähneln sich, sind aber nicht gleich:
| Land | Vorschrift | Vollgeschoss, wenn … | Dach- und oberstes Geschoss |
|---|---|---|---|
| Berlin | § 2 Abs. 12 BauO Bln | Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über Gelände und über mindestens zwei Drittel der Grundfläche lichte Höhe von mindestens 2,30 m | Staffelgeschoss und Geschosse im Dachraum nur, wenn sie 2,30 m über zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses erreichen |
| Hamburg | § 2 Abs. 6 HBauO | Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über Gelände und lichte Höhe von mindestens 2,30 m | oberstes Geschoss und Geschosse im Dachraum, wenn sie diese Höhe über zwei Drittel der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses haben |
Für ein Dachgeschoss heißt das: Erreicht es die 2,30 m nicht über zwei Drittel der Fläche darunter, ist es kein Vollgeschoss. Es zählt dann weder bei der Zahl der Vollgeschosse noch bei der GFZ, solange der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Ob Ihr Dach diese Schwelle erreicht, hängt an Kniestock, Dachneigung und lichten Höhen und lässt sich nur am Aufmaß oder an der Bauzeichnung prüfen. Andere Länder verwenden eigene Schwellen; maßgeblich ist immer die Bauordnung des Landes, in dem das Grundstück liegt.
GFZ berechnen: Formel und Beispiel
Zulässige Geschossfläche = GFZ × Grundstücksfläche (nach § 19 Abs. 3 BauNVO)
- GFZ Wert aus dem Bebauungsplan, in der Nutzungsschablone meist als Dezimalzahl in einem Kreis, z. B. 0,4
- Grundstücksfläche Fläche des Baugrundstücks im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie, in m²
- Geschossfläche Summe der Vollgeschossflächen nach Außenmaßen, in m²
Echter Plan, Beispielgrundstück: Der Bebauungsplan 10-15 in Berlin-Kaulsdorf (festgesetzt am 30.07.2025) setzt im allgemeinen Wohngebiet „II / 0,2 / 0,4 / a“ fest: zwei Vollgeschosse, GRZ 0,2, GFZ 0,4, abweichende Bauweise. Für ein Grundstück von angenommen 800 m² in diesem Gebiet ergibt sich:
- zulässige Grundfläche: 0,2 × 800 m² = 160 m²
- zulässige Geschossfläche: 0,4 × 800 m² = 320 m²
- zwei Vollgeschosse à 160 m² Außenmaß = 320 m², die GFZ ist damit ausgeschöpft.
Ein Dachgeschoss darüber, das nach § 2 Abs. 12 BauO Bln kein Vollgeschoss ist, kommt nicht hinzu, solange der Plan keine Festsetzung nach § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO trifft. Die Begründung des Plans nennt eine solche Festsetzung nicht.
GFZ im echten Plan: was die Begründung verrät
Die Begründung zum Plan 10-15 erklärt, warum die Werte so niedrig liegen: Die GRZ von 0,2 soll die „landschaftliche Prägung“ und die dezentrale Regenwasserversickerung sichern; die zweigeschossige Bebauung mit GFZ 0,4 begründet der Plan mit dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und „zeitgemäßer Wohnvorstellungen“. Beides passt zum Flächennutzungsplan, der hier eine Wohnbaufläche W4 mit „GFZ bis 0,4“ darstellt. Für das Mischgebiet an der Chemnitzer Straße setzt derselbe Plan drei Vollgeschosse und eine GFZ von 0,8 fest. Die Begründung rechnet auch selbst: Das allgemeine Wohngebiet umfasst 38.473 m², die GRZ von 0,2 ergibt eine überbaubare Grundfläche von 7.695 m².
Dass eine GFZ fehlen darf, zeigt Hamburg: Der Bebauungsplan Eppendorf 3 (2026) verzichtet „bewusst“ auf eine GFZ und steuert die Dichte über Geschosszahl, Gebäudehöhe und Baufenster. Daraus ergeben sich nach der Begründung „faktische Geschossflächenzahlen zwischen ca. 1,3 und 2,5“.
Orientierungswerte nach § 17 BauNVO
Für die Planung nennt § 17 BauNVO „Orientierungswerte für Obergrenzen“. Sie richten sich an die Gemeinde, die einen Plan aufstellt, nicht an Sie als Bauherrn: Verbindlich ist allein, was im Plan steht.
| Baugebiet | GRZ | GFZ | BMZ |
|---|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiete (WS) | 0,2 | 0,4 | – |
| Reine (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA), Ferienhausgebiete | 0,4 | 1,2 | – |
| Besondere Wohngebiete (WB) | 0,6 | 1,6 | – |
| Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), dörfliche Wohngebiete (MDW) | 0,6 | 1,2 | – |
| Urbane Gebiete (MU) | 0,8 | 3,0 | – |
| Kerngebiete (MK) | 1,0 | 3,0 | – |
| Gewerbe- (GE), Industrie- (GI), sonstige Sondergebiete | 0,8 | 2,4 | 10,0 |
| Wochenendhausgebiete | 0,2 | 0,2 | – |
In Wochenend- und Ferienhausgebieten dürfen diese Werte nicht überschritten werden (§ 17 Satz 2 BauNVO). Bis zum 23. Juni 2021 waren die Werte Obergrenzen, die nur aus besonderen städtebaulichen Gründen überschritten werden durften, in Wochenend- und Ferienhausgebieten gar nicht; das Baulandmobilisierungsgesetz hat sie zu Orientierungswerten gemacht.
„GFZ 1,2“ bedeutet also: Auf jedem Quadratmeter Grundstück sind 1,2 m² Geschossfläche zulässig, bei 600 m² Grundstück 720 m². Das ist der Orientierungswert für Wohngebiete; viele Pläne in Einfamilienhausgebieten bleiben weit darunter, wie die 0,4 in Kaulsdorf zeigt.
Baumassenzahl (BMZ) in Kürze
Die Baumassenzahl gibt Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstück an (§ 21 BauNVO) und kommt vor allem in Gewerbe- und Industriegebieten vor. Setzt ein Plan weder Höhe noch BMZ fest, darf bei Geschossen über 3,50 m Höhe eine BMZ vom Dreieinhalbfachen der zulässigen GFZ nicht überschritten werden (§ 21 Abs. 4 BauNVO).
Geschossfläche ist nicht Wohnfläche
Die GFZ sagt nichts darüber, wie viel Wohnfläche Sie bekommen. Die beiden Größen werden nach verschiedenen Regeln ermittelt:
| Geschossfläche (§ 20 BauNVO) | Wohnfläche (WoFlV) | |
|---|---|---|
| Gemessen | nach Außenmaßen, mit Außenwänden | nach lichten Maßen zwischen den Bauteilen (§ 3 Abs. 1 WoFlV) |
| Geschosse | nur Vollgeschosse (Ausnahmen per Festsetzung) | alle Räume der Wohnung, auch im Dachgeschoss |
| Dachschrägen | spielen für die Fläche keine Rolle | ab 2 m lichter Höhe voll, 1 bis 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (§ 4 WoFlV) |
| Balkone, Terrassen | zählen nicht (§ 20 Abs. 4 BauNVO) | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV) |
| Treppen, Keller | Treppenhaus im Vollgeschoss zählt mit | Treppen mit über drei Steigungen und Kellerräume zählen nicht (§ 3 Abs. 3, § 2 Abs. 3 WoFlV) |
In der Praxis heißt das: Die Wände kosten Wohnfläche, ein Dachgeschoss ohne Vollgeschoss-Eigenschaft bringt Wohnfläche ohne GFZ-Verbrauch – es sei denn, der Plan rechnet Aufenthaltsräume nach § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO mit oder er stammt aus der Zeit vor 1990. Eine feste Umrechnung zwischen beiden Größen schreibt keine Norm vor.
Und ohne Bebauungsplan?
Liegt Ihr Grundstück im bebauten Ortsteil ohne Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB: Ihr Vorhaben muss sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Eine zulässige GFZ gibt es dort nicht, und die Orientierungswerte des § 17 gelten nicht. Das Bundesverwaltungsgericht stellt „in erster Linie“ auf Maße ab, „die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten“: Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung auch das Verhältnis zur Freifläche (BVerwG, Beschluss vom 3.4.2014, 4 B 12.14, unter Verweis auf BVerwGE 95, 277). Die GFZ der Nachbarn ist dabei ein Hilfswert, um diese Größen vergleichbar zu machen.
Zwei Berliner Beispiele aus der LandIQ-Analyse
Die folgenden Zahlen stammen aus einer Auswertung amtlicher Daten (Kataster, gemessene Gebäude) mit LandIQ, Stand 23.10.2026. Die GFZ ist dort aus den Grundflächen und Geschosszahlen der Gebäude im Kataster geschätzt, nicht aus Bauakten; sie kann von der tatsächlichen Geschossfläche abweichen. Die Abgrenzung der näheren Umgebung ist eine begründete Annahme (Belastbarkeit: wahrscheinlich); das Bauamt kann sie im Einzelfall anders ziehen.
| Florastraße, Berlin-Pankow | Rahnsdorfer Straße, Berlin-Friedrichshagen | |
|---|---|---|
| Bebauung | Mehrfamilienhäuser, 4 bis 6 Vollgeschosse | überwiegend Wohnhäuser mit 2 Vollgeschossen, dazu Gewerbe |
| Grundstück | 1.560 m² | 544 m² |
| GFZ des Bestands | 2,21 | 0,6 |
| Median der Umgebung | 2,11 | 0,34 |
| Höchster Wert der Umgebung | 2,73 | 2,53 (ein einzelnes Grundstück) |
| Vollgeschosse, Median / Maximum | 4 / 6 | 2 / 4 |
| Flächennutzungsplan | W1 (GFZ über 1,5) | W4 (GFZ bis 0,4) |
An der Florastraße erreicht die Umgebung GFZ-Werte um 2, deutlich mehr als der Orientierungswert 1,2 für Wohngebiete. Das ist kein Widerspruch: § 17 BauNVO richtet sich an Bebauungspläne, § 34 BauGB an den Bestand. An der Rahnsdorfer Straße zeigt sich die Kehrseite: Der höchste Wert von 2,53 steht allein, der nächsthöhere liegt bei 0,54. Ein solches Einzelvorbild kann das Bauamt als Fremdkörper werten; tragfähiger sind der zweite und dritte Wert. Wer sich auf ein Vorbild stützen will, klärt das verbindlich mit einer Bauvoranfrage und legt die Vergleichsgebäude bei.
Im Außenbereich (§ 35 BauGB) hilft die GFZ der Nachbarn nicht weiter: Dort sind nur privilegierte Vorhaben regelmäßig zulässig, ein Wohnhaus in der Regel nicht.
So prüfen Sie die GFZ für Ihr Grundstück
- 01Planungsrecht klären
Gilt ein Bebauungsplan, ein alter Baustufen- oder Baunutzungsplan oder § 34 BauGB? Für Berlin und Hamburg finden Sie die Pläne je Ortsteil unter Bebauungspläne Berlin und Bebauungspläne Hamburg.
- 02GFZ und Datum ablesen
In der Nutzungsschablone steht die GFZ meist als Zahl im Kreis neben Geschosszahl und GRZ. Notieren Sie das Datum der Festsetzung: Es bestimmt die BauNVO-Fassung und damit, ob Aufenthaltsräume im Dachgeschoss mitzählen.
- 03Textliche Festsetzungen lesen
Suchen Sie nach Regeln zu § 20 Abs. 3 BauNVO (Aufenthaltsräume in anderen Geschossen) und nach abweichenden Bezugsflächen.
- 04Maßgebliche Grundstücksfläche ermitteln
Amtliche Flurstücksfläche aus dem Liegenschaftskataster, abzüglich Flächen vor der Straßenbegrenzungslinie oder außerhalb des Baulands.
- 05Geschosse prüfen
Welche Geschosse sind nach Ihrer Landesbauordnung Vollgeschosse? Beim Dachgeschoss entscheidet die Zwei-Drittel-Regel.
GRZ und GFZ in Quadratmeter umrechnen
Maßgebliche Grundstücksfläche und bereits geklärte Planwerte eintragen.
Vereinfachte Flächenrechnung. Baugrenzen, Anrechnungs- und Überschreitungsregeln, Nebenanlagen und die maßgebliche BauNVO-Fassung sind gesondert zu prüfen. Geschossfläche ist keine Wohnfläche.
Häufige Irrtümer
„Die GFZ sagt, wie viel Fläche ich überbauen darf.“ Nein, das regelt die Grundflächenzahl (GRZ) nach § 19 BauNVO. Die GFZ begrenzt die Summe aller Vollgeschossflächen. Mehr dazu im Artikel zur GRZ.
„GFZ 0,4 heißt 40 Prozent Wohnfläche.“ Die GFZ misst Geschossfläche nach Außenmaßen, nicht Wohnfläche nach WoFlV. Das Ergebnis kann in beide Richtungen abweichen.
„Das Dachgeschoss zählt immer mit.“ Nach heutiger BauNVO nur, wenn es nach Landesrecht ein Vollgeschoss ist oder der Plan es festsetzt. In Plänen nach der BauNVO 1968 und 1977 (anzuwenden auf Pläne, die vor dem 27. Januar 1990 ausgelegt wurden) zählen Aufenthaltsräume dort dagegen automatisch mit, ebenso nach der BauNVO 1962 im Dachraum.
„Die GFZ aus dem Bodenrichtwert gilt auch fürs Bauen.“ Die WGFZ ist eine Bewertungsgröße nach ImmoWertV mit eigenen Zählregeln.
„Ohne Bebauungsplan gilt GFZ 1,2.“ § 17 BauNVO bindet nur die Planung. Ohne Plan gilt § 34 BauGB und damit die tatsächliche Umgebung, wie die beiden Berliner Beispiele zeigen: Der Median der Umgebung liegt an der Rahnsdorfer Straße bei 0,34, an der Florastraße bei 2,11.
Ausführlich zu Plänen und Festsetzungen: Bebauungsplan richtig lesen.