Mit einer Bauvoranfrage lassen Sie einzelne Fragen zu Ihrem Bauvorhaben von der Bauaufsichtsbehörde verbindlich beantworten, bevor Sie einen vollständigen Bauantrag einreichen. Die Antwort heißt Vorbescheid (in einigen Ländern Bauvorbescheid). Er gilt je nach Bundesland zwei bis sieben Jahre und bindet die Behörde im späteren Genehmigungsverfahren an ihre Antworten. Die Gebühr hängt vom Land ab, in Berlin etwa 200 bis 1.800 € für die erste positiv beantwortete Frage. Gebühr, Frist und die Frage, ob Sie einen Architekten brauchen, regelt jedes Land selbst.
Formlose Anfrage oder förmlicher Vorbescheid?
Eine „formlose Bauvoranfrage“ (E-Mail, Sprechstunde, schriftliche Auskunft) taugt für eine erste Einschätzung. Ein Bescheid, auf den Sie sich im Bauantrag berufen können, ist sie nicht.
| Formlose Auskunft / Bauberatung | Förmlicher Vorbescheid | |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | Auskunft, kein Bescheid | Verwaltungsakt nach Landesbauordnung |
| Bindung im Bauantrag | keine | ja, für die beantworteten Fragen und für die Geltungsdauer |
| Anfechtbar | nein | ja (Widerspruch oder Klage) |
| Gebühr Berlin | schriftliche Planungsauskunft 30 € (§ 30-Gebiet) bzw. 75 € (§ 34/§ 35), Tarifstelle 13.1 BauGebO; auch die Bauberatung ist gebührenpflichtig (§ 58 Abs. 1 Satz 3 BauO Bln) | Tarifstelle 4.1 BauGebO |
| Gebühr Hamburg | Bauberatung 58,50 € je angefangene halbe Stunde, Nr. 2.3.1 BauGebO | Nr. 1.5.1 BauGebO |
Wer nur wissen will, ob ein Bebauungsplan gilt, braucht keinen Vorbescheid. Wer kauft, plant oder finanziert, braucht eine Antwort, die bindet.
Rechtsgrundlage und Geltungsdauer in allen 16 Ländern
Jede Zeile haben wir am 23.10.2026 am amtlichen Gesetzestext geprüft (Fundstellen unter Quellen).
| Land | Vorschrift | Geltungsdauer | Verlängerung |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | § 57 LBO | 3 Jahre | jeweils bis zu 3 Jahre (§ 57 Abs. 2 i. V. m. § 62 Abs. 2) |
| Bayern | Art. 71 BayBO | 4 Jahre, sofern der Bescheid keine andere Frist bestimmt | jeweils bis zu 4 Jahre |
| Berlin | § 75 BauO Bln | 2 Jahre | zweimal, jeweils bis zu 1 Jahr |
| Brandenburg | § 75 i. V. m. § 73 Abs. 1 BbgBO | 7 Jahre seit 30.6.2026 (vorher 6); 3 Jahre, wenn der Vorbescheid auch Entscheidungen anderer Behörden bindet (§ 75 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3) | keine Verlängerung geregelt |
| Bremen | § 75 BremLBO | 3 Jahre | einmal um 2 Jahre |
| Hamburg | § 75 HBauO (seit 1.1.2026) | 3 Jahre | einmalig um 3 Jahre (§ 73 Abs. 2) |
| Hessen | § 76 HBO | 3 Jahre | jeweils bis zu 1 Jahr |
| Mecklenburg-Vorpommern | § 75 LBauO M-V | 4 Jahre | jeweils bis zu 2 Jahre, höchstens zweimal |
| Niedersachsen | § 73 NBauO | erlischt, wenn nicht binnen 3 Jahren der Bauantrag gestellt wird | jeweils höchstens 3 Jahre (§ 73 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 71 Abs. 1 Satz 3) |
| Nordrhein-Westfalen | § 77 BauO NRW 2018 | 3 Jahre | jeweils bis zu 1 Jahr |
| Rheinland-Pfalz | § 72 LBauO | 4 Jahre, wenn nicht kürzer befristet | jeweils bis zu 4 Jahre (§ 74 Abs. 2) |
| Saarland | § 76 LBO | 3 Jahre | jeweils bis zu 1 Jahr |
| Sachsen | § 75 SächsBO | 3 Jahre | jeweils bis zu 1 Jahr |
| Sachsen-Anhalt | § 74 BauO LSA | 3 Jahre | jeweils bis zu 1 Jahr |
| Schleswig-Holstein | § 75 LBO | 3 Jahre | jeweils um 3 Jahre (§ 73 Abs. 2) |
| Thüringen | § 82 ThürBO | 3 Jahre | jeweils um 3 Jahre (§ 79 Abs. 2) |
Wann lohnt sich eine Bauvoranfrage?
Entscheidend ist, wie genau das Planungsrecht Ihr Vorhaben schon regelt:
- Gilt ein qualifizierter Bebauungsplan (Art und Maß der Nutzung, überbaubare Fläche, Verkehrsflächen, § 30 Abs. 1 BauGB), und hält Ihr Vorhaben ihn ein? Dann steht die Antwort meist im Plan, eine Bauvoranfrage bringt wenig. Beispiel: Der Bebauungsplan 10-15 in Berlin-Kaulsdorf (festgesetzt 2025) legt für das allgemeine Wohngebiet „GRZ = 0,2 und eine Geschossflächenzahl GFZ = 0,4“ und höchstens zwei Vollgeschosse fest (Begründung, S. 30).
- Wollen Sie vom Plan abweichen? Bei einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 oder 3 BauGB oder einer Abweichung nach § 246e BauGB („Bau-Turbo“, bis 31.12.2030) lohnt sie sich: Die Antwort ist Ermessen, nicht Rechenwerk.
- Gibt es keinen Bebauungsplan, liegt das Grundstück aber im Ortsteil (§ 34 BauGB)? Dann muss sich das Vorhaben „in die Eigenart der näheren Umgebung“ einfügen, und wo die Grenze liegt, entscheidet das Bauamt. Für Wohnungsbau kann davon mit Zustimmung der Gemeinde abgewichen werden (§ 34 Abs. 3a und 3b, § 246e BauGB). Hier ist die Bauvoranfrage am wertvollsten.
- Liegt das Grundstück im Außenbereich (§ 35)? Dann sind grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben zulässig (§ 35 Abs. 1), etwa landwirtschaftliche Betriebe; andere Vorhaben nur ausnahmsweise, wenn sie keine öffentlichen Belange beeinträchtigen (§ 35 Abs. 2 und 4). Ohne Vorbescheid sollten Sie dort nicht planen.
- Wollen Sie das Grundstück kaufen? Ein Vorbescheid macht die Annahme hinter dem Kaufpreis verbindlich. Als Bauherr dürfen Sie ihn schon vor dem Kauf beantragen (siehe unten).
Mehr zur Abgrenzung finden Sie unter Innenbereich und Außenbereich.
Muster: Fragen für eine Bauvoranfrage am Beispiel Berlin-Kaulsdorf
Wir haben ein 800 m² großes Grundstück an der Waldstraße in Berlin-Kaulsdorf mit LandIQ ausgewertet (amtliche Kataster- und Gebäudedaten, Stand 23.10.2026). Ein festgesetzter Bebauungsplan gilt dort nicht (Gegenprobe im Berliner Plandienst). Einordnung: Innenbereich nach § 34 BauGB, allgemeines Wohngebiet (91 % Wohnnutzung), offene Bauweise. Bestand: Wohnhaus mit 2 Vollgeschossen, GRZ 0,09. Die nähere Umgebung umfasst 14 Grundstücke mit 18 Referenzgebäuden; diese Abgrenzung ist wahrscheinlich, das Bauamt kann sie anders ziehen.
| Kennwert | Median der Umgebung | Maximum | Zweithöchster Wert |
|---|---|---|---|
| GRZ I (Hauptgebäude) | 0,15 | 0,35 | 0,28 |
| GFZ | 0,17 | 0,70 | 0,53 |
| Vollgeschosse | 1 | 3 | 2 |
Von den 13 Nachbargrundstücken haben 10 ein Vollgeschoss, 2 zwei, 1 drei. Drei Vollgeschosse (Waldstraße 69) und GRZ 0,35 (Waldstraße 66A) gibt es je nur einmal, und zwar auf verschiedenen Grundstücken. Ein Haus, das beides verbindet, hat in der Nachbarschaft also kein Vorbild, und ein einzelnes Vorbild kann das Bauamt als Ausreißer werten. Ob sich ein solches Vorhaben einfügt, ist offen. Genau das klärt ein Vorbescheid, etwa mit diesen Fragen:
- „Ist auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit drei Vollgeschossen, einer Grundfläche von 183,6 m² und einer Firsthöhe von 10,3 m, Lage laut Lageplan, nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig? Als Vorbilder benennen wir die Nachbargebäude laut Anlage (Lage, Foto, Höhe).“
- Hilfsfrage mit den zweithöchsten Werten: „Falls nein: Ist es mit zwei Vollgeschossen und einer GRZ von 0,28 zulässig?“
- „Fügt sich ein zweites Wohnhaus im rückwärtigen Grundstücksteil (Hinterlandbebauung) nach der überbaubaren Grundstücksfläche ein?“ Platz wäre da: Hinter dem Bestand liegen rund 408 m² unbebaut, 20,5 m tief. Für eine Teilung in zwei Grundstücke gibt es in der Nachbarschaft aber kein Vorbild, denn beide wären kleiner als die bebauten Nachbargrundstücke (Median 828 m²). Ausgeschlossen ist sie damit nicht; darüber entscheidet die Bauvoranfrage.
Stellen Sie jede Frage einzeln: Die Behörde beantwortet jede für sich, in Berlin wird auch jede einzeln berechnet.
Wer darf die Bauvoranfrage stellen?
Antragsteller ist der Bauherr, Eigentümer müssen Sie nicht sein. Ob der Eigentümer zustimmen und ob ein Architekt die Unterlagen erstellen muss, regeln die Länder unterschiedlich:
- Berlin: § 75 Abs. 1 BauO Bln verweist auf die Bauvorlageberechtigung (§§ 65 bis 65d). Die Unterlagen stammen also grundsätzlich von einem Architekten oder eingetragenen Ingenieur, außer bei geringfügigen oder technisch einfachen Vorhaben (§ 65 Abs. 1 Satz 2). Nicht-Eigentümer müssen die Zustimmung des Eigentümers vorlegen (§ 68 Abs. 4).
- Hamburg: § 75 HBauO verweist auf die §§ 68 bis 70. Die Zustimmung des Eigentümers „kann … gefordert werden“ (§ 68 Abs. 4 HBauO), ist also nicht immer Pflicht. Wer Bauvorlagen erstellen darf, regelt § 65 HBauO.
- Nordrhein-Westfalen: Geht es um ein Gebäude, muss ein Bauvorlageberechtigter die Unterlagen erstellen. Das gilt nicht, wenn nur Art der Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche geprüft werden sollen (§ 77 Abs. 2 BauO NRW).
- Niedersachsen: Grundsätzlich brauchen Sie keinen Entwurfsverfasser. Die Behörde kann ihn aber im Einzelfall verlangen (§ 73 Abs. 1 Sätze 3 und 4 NBauO).
In den übrigen Ländern ergibt sich die Antwort aus den Verweisen der Vorschrift in der Tabelle; fragen Sie im Zweifel beim Bauamt nach.
- 01Antragsformulardas Formular bzw. Online-Verfahren Ihres Landes oder Bezirks für den Vorbescheid
- 02Fragenkatalogjede Frage einzeln, konkret und mit Ja oder Nein beantwortbar
- 03Lageplan bzw. Auszug aus der Liegenschaftskarte mit dem geplanten Baukörper
- 04Skizzen, Ansichten oder Schnitte, soweit die Fragen Höhe, Geschosse oder Lage betreffen
- 05Berechnung von GRZ und GFZ, wenn Sie nach dem Maß der Nutzung fragen (GRZ, GFZ)
- 06Bei § 34Vorbilder aus der näheren Umgebung mit Lage, Foto und Höhe
- 07Bei Befreiungen oder Abweichungenein eigener, begründeter Antrag je Abweichung
- 08Zustimmung des Eigentümers, wenn Sie nicht Eigentümer sind (in Berlin Pflicht)
Welche Unterlagen genau nötig sind, bestimmt die Bauvorlagenverordnung des Landes. In Berlin sind es diejenigen, „die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid … zu entscheidenden Fragen … erforderlich sind“ (§ 5 BauVorlV). Niedersachsen regelt es ähnlich in § 7 NBauVorlVO.
Ablauf und Dauer
Eine bundesweit einheitliche Bearbeitungszeit gibt es nicht, verbindlich sind nur gesetzliche Fristen:
- 01Antrag einreichen
Beim zuständigen Bauamt bzw. in Berlin und Hamburg bei der Bauaufsicht des Bezirks.
- 02Vollständigkeitsprüfung
Berlin: innerhalb von zwei Wochen (§ 69 Abs. 1 BauO Bln, über § 75 Abs. 1 entsprechend anwendbar). Werden fehlende Unterlagen nicht fristgerecht nachgereicht, gilt der Antrag als zurückgenommen.
- 03Beteiligung anderer Stellen
Berlin: Äußert sich eine beteiligte Stelle nicht binnen eines Monats, gilt ihr Einvernehmen als hergestellt; die Behörde kann die Frist um einen Monat verlängern (§ 69 Abs. 2). In den Flächenländern muss die Gemeinde bei Vorhaben nach § 31 Abs. 1 und 2, § 33, § 34 und § 35 BauGB ihr Einvernehmen erteilen, sofern sie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist. Es gilt als erteilt, wenn sie es nicht binnen zwei Monaten verweigert (§ 36 Abs. 2 BauGB). Für Befreiungen nach § 31 Abs. 3, Abweichungen nach § 34 Abs. 3b und den „Bau-Turbo“ nach § 246e braucht es dagegen überall, auch in Berlin und Hamburg, die Zustimmung der Gemeinde; sie gilt nach drei Monaten als erteilt (§ 36a Abs. 1 BauGB).
- 04Entscheidung
Berlin: innerhalb eines Monats, nachdem alle Stellungnahmen vorliegen (§ 69 Abs. 3). Hamburg: innerhalb von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen; die Frist kann im Einvernehmen mit Ihnen verlängert werden (§ 75 Abs. 2 HBauO).
- 05Wenn nichts passiert
Frühestens drei Monate nach dem Antrag ist eine Untätigkeitsklage möglich (§ 75 VwGO).
Kosten: Gebühren in Berlin und Hamburg
| Berlin: Baugebührenordnung (BauGebO), Tarifstelle 4 | Hamburg: Baugebührenordnung (BauGebO) vom 2.12.2025, Nr. 1.5 | |
|---|---|---|
| Vorbescheid | erste positiv beschiedene Einzelfrage 200 bis 1.800 €, jede weitere 50 bis 920 € (4.1) | nach Zeitaufwand, 58,50 € je angefangene halbe Arbeitsstunde, mindestens 150 €, höchstens 15.000 € (1.5.1) |
| Negativ beantwortete Frage | ein Zehntel bis fünf Zehntel der vollen Gebühr (§ 5 Abs. 1 Satz 1, Anmerkung zu 4.1) | keine eigene Regel in Nr. 1.5 |
| Planungsrechtlicher Bescheid (nur Berlin, § 75 Abs. 2 BauO Bln: klärt für Vorhaben im vereinfachten Verfahren die planungsrechtliche Zulässigkeit insgesamt; das Vorhaben geht dann in die Genehmigungsfreistellung über) | 360 bis 770 € (4.2, außerhalb qualifizierter Bebauungspläne) | – |
| Verlängerung | 25 % der vollen Gebühr (§ 6 Abs. 1 BauGebO) | 10 % der vollen Gebühr, mindestens 150 € (1.5.2) |
| Anrechnung | – | zur Hälfte auf die Baugenehmigungsgebühr, wenn der Vorbescheid ohne wesentliche Änderung zur Genehmigung führt |
Gebühr Berlin = (200 bis 1.800 €) + Zahl weiterer positiver Fragen × (50 bis 920 €)
- 200 bis 1.800 € Rahmen für die erste positiv beantwortete Einzelfrage, Tarifstelle 4.1 a BauGebO
- 50 bis 920 € Rahmen je weiterer positiv beantworteter Einzelfrage, Tarifstelle 4.1 b
Drei Fragen, alle positiv beantwortet: mindestens 200 + 2 × 50 = 300 €, höchstens 1.800 + 2 × 920 = 3.640 €. Wo im Rahmen die Gebühr liegt, legt das Bezirksamt im Bescheid fest.
Hinzu kommt gegebenenfalls das Honorar des Entwurfsverfassers.
Ablehnung: Widerspruch, Klage oder neuer Antrag
Ein Nein können Sie anfechten. Ob zuerst Widerspruch nötig ist oder Sie gleich klagen, regelt das Landesrecht (§ 68 Abs. 1 Satz 2 VwGO): In Berlin und Hamburg legen Sie zuerst Widerspruch ein. In anderen Ländern, etwa Bayern und Nordrhein-Westfalen, ist das Widerspruchsverfahren im Baurecht weitgehend abgeschafft; dort klagen Sie in der Regel direkt beim Verwaltungsgericht. Maßgeblich ist die Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids.
- Widerspruch: innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 70 VwGO)
- Klage: innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids oder, ohne Vorverfahren, nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 74 VwGO)
- Fehlt die Rechtsbehelfsbelehrung oder ist sie falsch, verlängert sich die Frist auf ein Jahr (§ 58 Abs. 2 VwGO)
Ein erfolgloser Widerspruch kostet in Hamburg die volle Gebühr der beantragten Amtshandlung, höchstens 6.000 € (Nr. 2.4.1 BauGebO). Oft schneller ist ein geänderter neuer Antrag, besonders wenn der Bescheid wie in Eimsbüttel erkennen lässt, was zulässig wäre.
Gültigkeit, Verlängerung und Bindungswirkung
Der Vorbescheid ist ein „vorweggenommener Teil der späteren Baugenehmigung“ (VG Hamburg, Urteil vom 24.06.2014, 9 K 1839/11). Das heißt:
- Bindung nur so weit wie die Frage: Was Sie nicht gefragt haben, prüft die Behörde im Bauantrag frei.
- Bindung nur für das beschriebene Vorhaben: Weicht der Bauantrag wesentlich ab, entfällt die Bindung, in Hamburg auch die Gebührenanrechnung.
- Kein Baurecht: Der Vorbescheid berechtigt nicht zum Baubeginn.
- Schutz vor späteren Planänderungen: Nach der Rechtsprechung bindet ein positiver planungsrechtlicher Vorbescheid die Behörde während seiner Geltungsdauer in der Regel auch dann, wenn die Gemeinde danach eine Veränderungssperre erlässt. Gerade deshalb lohnt er sich vor einem Kauf; ob die Bindung im Einzelfall trägt, klärt eine Anwältin oder ein Anwalt für Baurecht.
- Nachbarn: Er ergeht „unbeschadet der Rechte Dritter“. Werden Befreiungen oder Abweichungen erteilt, benachrichtigt die Behörde die Nachbarn; sie haben einen Monat für Einwendungen (Berlin: § 70 Abs. 1 BauO Bln über § 75 Abs. 1). In Bayern kann die Behörde auf Antrag des Bauherrn von der Nachbarbeteiligung absehen (Art. 71 Satz 4 BayBO), der Vorbescheid wird dann aber gegenüber den Nachbarn nicht bestandskräftig. Ob ein Widerspruch die Geltungsdauer hemmt, regelt jedes Land selbst: in Sachsen der Rechtsbehelf eines Dritten (§ 75 Satz 2 SächsBO), in Hamburg jeder Rechtsbehelf (§ 73 Abs. 1 Satz 2 HBauO über § 75 Abs. 1). § 75 BauO Bln verweist dagegen nicht auf die Hemmungsregel in § 73 Abs. 1.
- Verlängern vor Ablauf: Geht der Antrag vor Fristende ein, kann in Berlin auch rückwirkend verlängert werden (§ 75 Abs. 1 Satz 4 i. V. m. § 73 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln).
Häufige Irrtümer
„Ein Vorbescheid gilt überall drei Jahre.“ Falsch. Die Spanne reicht von 2 Jahren (Berlin) bis 7 Jahren (Brandenburg).
„Die Bauvoranfrage dauert sechs Wochen.“ Eine Einheitsfrist gibt es nicht: Hamburg nennt drei Monate ab vollständigen Unterlagen, in Berlin laufen mehrere Fristen hintereinander, in Flächenländern hat die Gemeinde für ihr Einvernehmen bis zu zwei Monate, bei Zustimmungen nach § 36a BauGB drei Monate; diese Fristen laufen innerhalb des Verfahrens, nicht zusätzlich.
„Die E-Mail vom Bauamt reicht.“ Eine Auskunft bindet die Behörde nicht. Bindend ist nur der Vorbescheid.
„Ich frage einfach, ob das Grundstück bebaubar ist.“ Gefragt werden Fragen zu einem konkreten Vorhaben (§ 75 Abs. 1 BauO Bln). Sie können zwar die gesamte planungsrechtliche Zulässigkeit klären lassen (§ 73 Abs. 1 Satz 2 NBauO, in Berlin der planungsrechtliche Bescheid nach § 75 Abs. 2 BauO Bln), aber immer für ein beschriebenes Vorhaben, nicht für „das Grundstück“.
„Ohne Architekt geht nichts.“ Das hängt vom Land und von der Frage ab: In Niedersachsen ist grundsätzlich kein Entwurfsverfasser nötig, in NRW nicht für reine Fragen zu Art, Bauweise und überbaubarer Fläche.