Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welchen Anteil Ihres Grundstücks Gebäude überdecken dürfen. Eine GRZ von 0,4 heißt: Auf 500 m² Grundstück darf das Hauptgebäude 200 m² Grundfläche einnehmen; Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen dürfen diesen Wert nach § 19 Abs. 4 BauNVO um bis zu die Hälfte überschreiten, hier also um weitere 100 m². Gilt kein Bebauungsplan, gibt es keine feste GRZ – dann entscheidet, wie groß die Häuser in der Nachbarschaft tatsächlich sind.
Wo steht die GRZ im Bebauungsplan?
Die Grundflächenzahl ist eine von vier Stellschrauben, mit denen ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festlegt; die anderen sind Geschossfläche oder Baumasse, Zahl der Vollgeschosse und Höhe (§ 16 Abs. 2 BauNVO). Sie ist als einzige immer Pflicht, sobald ein Plan das Maß festsetzt; Vollgeschosse oder Höhe muss er nur festsetzen, wenn sonst öffentliche Belange, etwa das Ortsbild, beeinträchtigt werden könnten (§ 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO): Setzt ein Plan das Maß fest, muss er „stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen“ festsetzen (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). In der Planzeichnung steht sie als Dezimalzahl, etwa „GRZ 0,4“ oder nur „0,4“, meist in der Nutzungsschablone neben Gebietsart und Geschosszahl. Statt der Verhältniszahl kann der Plan auch eine absolute Grundfläche in Quadratmetern festsetzen („GR 150 m²“). Wie Sie die Schablone lesen, erklärt der Ratgeber Bebauungsplan.
GRZ berechnen: Formel und Beispiel
Zulässige Grundfläche (m²) = GRZ × maßgebliche Grundstücksfläche (m²)
- GRZ Die Zahl aus dem Bebauungsplan, z. B. 0,2 oder 0,4.
- Maßgebliche Grundstücksfläche Die Fläche des Baugrundstücks im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie (§ 19 Abs. 3 BauNVO) – nicht zwingend die ganze Fläche laut Grundbuch.
- Rückrechnung GRZ = überbaute Fläche ÷ Grundstücksfläche. So prüfen Sie, wie viel Ihr Bestand schon ausnutzt.
Echter Plan: Der Bebauungsplan 10-15 „Chemnitzer Straße/Bergedorfer Straße“ in Berlin-Kaulsdorf, festgesetzt 2025, setzt im allgemeinen Wohngebiet GRZ 0,2 fest. Das Wohngebiet ist 38.473 m² groß: 0,2 × 38.473 m² = 7.694,6 m². Die Begründung nennt gerundet „eine überbaubare Grundfläche von 7.695 m²“ (S. 30). Für die Kita-Fläche von 2.531 m² mit GRZ 0,4 ergeben sich 1.012 m².
Auf ein einzelnes Grundstück übertragen: Ein 600 m² großes Grundstück in diesem Gebiet darf mit Hauptgebäuden 0,2 × 600 = 120 m² überdecken. Mit Garage, Zufahrt und Gartenhaus zusammen sind 50 % mehr erlaubt, also bis 180 m² (entspricht 0,3); der Plan schränkt diese Überschreitung ausdrücklich nicht ein (Begründung S. 29).
Rückrechnung an echten Katasterdaten: Ein Grundstück an der Lessingstraße in Berlin-Marzahn-Hellersdorf ist 642 m² groß, die Hauptgebäude (Wohnhaus 112 m² und ein Kleingebäude mit 9 m²) überdecken laut LandIQ 121 m²: 121 ÷ 642 = 0,19 (GRZ I). Mit Schuppen, Carport und weiteren Nebenanlagen (126 m²) kommen 247 m² zusammen: 247 ÷ 642 = 0,38 (GRZ II).
Welche Grundstücksfläche zählt?
Maßgebend ist nach § 19 Abs. 3 BauNVO die Fläche des Baugrundstücks, „die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt“. Daraus folgt dreierlei:
- Teile, die der Plan nicht als Bauland festsetzt, etwa als Verkehrsfläche oder Grünfläche, fallen heraus. Wer ein 700 m² großes Grundstück hat, von dem 50 m² als künftige Straßenfläche festgesetzt sind, rechnet mit 650 m².
- Fehlt eine Straßenbegrenzungslinie, zählt die Fläche hinter der tatsächlichen Straßengrenze oder die Fläche, die der Plan ausdrücklich als maßgebend festsetzt.
- Anteile an Gemeinschaftsanlagen außerhalb des Grundstücks, etwa einer gemeinsamen Garagenanlage, werden nur hinzugerechnet, wenn der Plan das festsetzt oder als Ausnahme vorsieht (§ 21a Abs. 2 BauNVO).
Die Baugrenze ist davon getrennt zu prüfen: Sie legt fest, wo gebaut werden darf, die GRZ, wie viel. Es gilt jeweils die strengere Grenze.
GRZ I, GRZ II und die Kappungsgrenze 0,8
Bei der Grundfläche sind nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO mitzurechnen:
- Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
- Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, etwa Gartenhaus, Geräteschuppen, Pool oder Müllplatz,
- bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, etwa eine Tiefgarage.
Diese Anlagen dürfen die zulässige Grundfläche „bis zu 50 vom Hundert“ überschreiten, „höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8“ (Satz 2). Im Sprachgebrauch heißt die Zahl für die Hauptgebäude GRZ I, die Summe mit den Anlagen nach Satz 1 GRZ II. Beide Begriffe stehen nicht im Gesetz, sind aber in Bauämtern üblich.
| GRZ im Plan (GRZ I) | höchstens mit Garagen, Zufahrten, Nebenanlagen (GRZ II) | bei 600 m² Grundstück |
|---|---|---|
| 0,2 | 0,3 | 120 m² + 60 m² = 180 m² |
| 0,3 | 0,45 | 180 m² + 90 m² = 270 m² |
| 0,4 | 0,6 | 240 m² + 120 m² = 360 m² |
| 0,5 | 0,75 | 300 m² + 150 m² = 450 m² |
| 0,6 | 0,8 (Kappung statt 0,9) | 360 m² + 120 m² = 480 m² |
| 0,8 | 0,8 (keine Überschreitung) | 480 m² |
Die 0,8 ist keine starre Grenze
Die Kappungsgrenze gilt nur, soweit nichts anderes geregelt ist. § 19 Abs. 4 und 5 BauNVO nennen vier Wege darüber hinaus oder darunter:
- Geringfügige weitere Überschreitungen „können zugelassen werden“ (Satz 2, zweiter Halbsatz).
- Der Bebauungsplan kann abweichende Bestimmungen treffen (Satz 3) – strenger oder großzügiger. Der Hamburger Plan Eppendorf 3 von 2026 setzt für ein Eckgrundstück „gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eine GRZ von 1,0“ fest, also vollständige Überbauung (Begründung S. 25). Umgekehrt kann ein Plan die Überschreitung ganz oder teilweise ausschließen, etwa um den Boden zu schonen.
- Im Einzelfall kann die Behörde von den Grenzen absehen, wenn die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens hat oder die Einhaltung die zweckentsprechende Nutzung wesentlich erschweren würde (Satz 4) – aber nur, „soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt“.
- Solar- und Windenergieanlagen dürfen die zulässige Grundfläche in Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten überschreiten, soweit der Plan nichts anderes festsetzt (§ 19 Abs. 5 BauNVO).
Ein echtes Beispiel für die Kappung: Für die übrigen Grundstücke in Eppendorf 3 gilt GRZ 0,6. Rechnerisch wären mit 50 % Aufschlag 0,9 möglich, die Begründung hält aber fest, dass die Überschreitung „auf eine GRZ von maximal 0,8 begrenzt“ ist (S. 24).
Orientierungswerte nach § 17 BauNVO je Baugebiet
§ 17 BauNVO nennt für jedes Baugebiet „Orientierungswerte für Obergrenzen“ (Fassung vom 21.11.2017, zuletzt geändert am 3.7.2023; geprüft am 23.10.2026):
| Baugebiet | GRZ | GFZ | BMZ |
|---|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | 0,2 | 0,4 | – |
| Reines (WR) und allgemeines Wohngebiet (WA), Ferienhausgebiet | 0,4 | 1,2 | – |
| Besonderes Wohngebiet (WB) | 0,6 | 1,6 | – |
| Dorfgebiet (MD), Mischgebiet (MI), dörfliches Wohngebiet (MDW) | 0,6 | 1,2 | – |
| Urbanes Gebiet (MU) | 0,8 | 3,0 | – |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 | 3,0 | – |
| Gewerbe- (GE), Industrie- (GI), sonstiges Sondergebiet | 0,8 | 2,4 | 10,0 |
| Wochenendhausgebiet | 0,2 | 0,2 | – |
Drei Punkte sind wichtig:
- Die Werte richten sich an die Gemeinde. Sie gelten „bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung“, also beim Aufstellen eines Plans. Für Ihr Grundstück gilt die Zahl, die im Plan steht – oft weniger. Im Kaulsdorfer Plan 10-15 sind es im allgemeinen Wohngebiet 0,2 statt 0,4.
- Seit dem 23. Juni 2021 sind es Orientierungswerte. Vorher waren es Obergrenzen, die nur unter Voraussetzungen überschritten werden durften. Nur in Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten dürfen die Werte weiterhin nicht überschritten werden (§ 17 Satz 2).
- Für ältere Verfahren gilt die alte Fassung, wenn der Planentwurf vor dem 23. Juni 2021 öffentlich ausgelegt wurde (§ 25e BauNVO). Der Plan 10-15 wurde 2020 ausgelegt und 2025 festgesetzt; seine Begründung verweist deshalb auf die damaligen Obergrenzen (S. 29).
Alte Pläne: Baustufenpläne und frühere BauNVO-Fassungen
Ein Bebauungsplan wird nach der BauNVO-Fassung angewendet, die galt, als sein Entwurf öffentlich ausgelegt wurde (Überleitungsvorschriften §§ 25c bis 25g BauNVO). Das ändert die Rechnung spürbar.
Pläne nach BauNVO 1968 und 1977 (bis zum 26. Januar 1990): Nebenanlagen im Sinne des § 14 blieben bei der Grundfläche stets unberücksichtigt, Balkone, Loggien und Terrassen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig waren. Nicht überdachte Stellplätze und Zufahrten zählten gar nicht; überdachte Stellplätze und Garagen durften die zulässige Grundfläche bis zu 0,1 der Grundstücksfläche überschreiten (§ 21a Abs. 3 BauNVO 1968/1977). Die heutige Anrechnung samt 50-%-Regel gilt erst für Pläne nach der BauNVO 1990.
Hamburger Baustufenpläne gehen auf die Baupolizeiverordnung von 1938 zurück und gelten vielerorts bis heute. Sie nennen keine GRZ, sondern eine Baustufe wie „W2o“ (Wohngebiet, zwei Vollgeschosse, offene Bauweise). Die zulässige Überbauung ergibt sich aus der Spalte „Bebaubare Fläche“ der Baustufentafel nach § 11 Abs. 1 der Verordnung, als Bruchteil des Grundstücks. Die Begründung zum Plan Eppendorf 3 beschreibt das so: An die Festsetzungen des Baustufenplans Eppendorf von 1955 sei „die bebaubare Fläche (entspricht der heutigen Grundflächenzahl) gekoppelt“; für „W2o“ ergebe sich „eine bebaubare Fläche von 3/10 des Grundstücks“ (S. 6) – nach heutiger Lesart also GRZ 0,3. Der neue Plan von 2026 hebt das Maß des Baustufenplans für sein Gebiet auf und setzt GRZ 0,6 und an der Ecke 1,0 fest. Welche Pläne in Ihrem Stadtteil gelten, zeigt die Übersicht für Hamburg-Eppendorf und die übrigen Hamburger Stadtteile.
Und ohne Bebauungsplan?
Für viele Grundstücke gibt es keinen Bebauungsplan. Liegen sie im Zusammenhang bebauter Ortsteile, ist ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, wenn es sich „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“. Eine feste GRZ gibt es dann nicht, und § 17 BauNVO ist kein Maßstab.
Das Bundesverwaltungsgericht stellt in erster Linie auf Maße ab, „die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten“: die absolute Größe der Gebäude „nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche“ (Beschluss vom 3.4.2014 – 4 B 12.14). Die GRZ der Nachbarn ist also ein Hinweis; entscheidender ist, wie groß die Häuser tatsächlich sind.
Beispiel: Einfamilienhausstraße in Berlin-Marzahn-Hellersdorf
Für ein Grundstück an der Lessingstraße (12623 Berlin) findet LandIQ keinen Bebauungsplan; die Einordnung lautet Innenbereich nach § 34 BauGB, die Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet. Als nähere Umgebung zieht die Analyse den Straßenabschnitt beidseits der Straße heran, 17 Grundstücke mit 20 Gebäuden. Die gemessenen Werte:
| Kennwert | dieses Grundstück | Median der Umgebung | Maximum der Umgebung |
|---|---|---|---|
| GRZ I (nur Hauptgebäude) | 0,19 | 0,17 | 0,36 |
| Grundfläche je Gebäude | 112 m² | 97,6 m² | 142,8 m² |
Das Grundstück liegt mit 0,19 knapp über dem Median; vier Grundstücke der Umgebung liegen höher, das stärkste Vorbild ist ein Nachbargrundstück in derselben Straße mit 0,36. Der Höchstwert steht allerdings allein: Die nächsthöheren Grundstücke liegen bei 0,22. Ein Anbau, der die GRZ auf etwa 0,22 hebt und mit der Grundfläche des Gebäudes unter dem Maximum der Umgebung (142,8 m²) bleibt, hätte also mehrere Vorbilder; für mehr müsste man sich auf das Einzelvorbild mit 0,36 stützen. Zur Belastbarkeit: Die Einordnung nach § 34 ist gesichert, soweit der Plandatensatz vollständig ist; die Abgrenzung der näheren Umgebung ist eine begründete Annahme (wahrscheinlich), das Bauamt kann sie anders ziehen. Ein einzelnes Vorbild kann es als Ausreißer werten.
Für den Wohnungsbau lässt das BauGB Abweichungen vom Einfügen zu: § 34 Abs. 3a bei Erweiterungen, Änderungen und Umnutzungen bestehender Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen, seit dem „Bau-Turbo“ von 2025 außerdem § 34 Abs. 3b mit Zustimmung der Gemeinde für neue Wohngebäude und § 246e BauGB, der mit Zustimmung der Gemeinde bis Ende 2030 Abweichungen von allen BauGB-Vorschriften für Wohnvorhaben erlaubt. Beide verlangen, dass das Vorhaben auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) gibt es dagegen keinen Rahmen aus der Nachbarschaft; dort sind nur bestimmte Vorhaben zulässig.
So prüfen Sie die GRZ für Ihr Grundstück
- 01Planungsrecht klären
Gilt ein Bebauungsplan, ein alter Baustufenplan oder § 34? Die Adressprüfung unten zeigt es für Ihr Grundstück.
- 02Plan und Begründung lesen
GRZ aus der Nutzungsschablone, Datum des Plans (welche BauNVO-Fassung?) und textliche Festsetzungen zu § 19 Abs. 4 – dort steht, ob Garagen und Nebenanlagen mehr oder weniger überschreiten dürfen.
- 03Maßgebliche Grundstücksfläche bestimmen
Fläche laut Liegenschaftskataster abzüglich der Teile, die der Plan nicht als Bauland festsetzt.
- 04Bestand erfassen
Grundflächen von Haus, Garage, Carport, Zufahrt, Gartenhaus und Pool aus dem amtlichen Lageplan oder per Aufmaß.
- 05Rechnen
GRZ I und GRZ II getrennt mit dem Rechner unten prüfen.
- 06Bei Überschreitung absichern
Befreiung nach § 31 Abs. 2 oder 3 BauGB beantragen oder die Frage vorab mit einer Bauvoranfrage klären.
GRZ und GFZ in Quadratmeter umrechnen
Maßgebliche Grundstücksfläche und bereits geklärte Planwerte eintragen.
Vereinfachte Flächenrechnung. Baugrenzen, Anrechnungs- und Überschreitungsregeln, Nebenanlagen und die maßgebliche BauNVO-Fassung sind gesondert zu prüfen. Geschossfläche ist keine Wohnfläche.
Was, wenn die GRZ überschritten wird?
Ein Bauantrag, der die festgesetzte GRZ überschreitet, braucht eine Ausnahme, eine Befreiung oder eine Abweichung. Die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB setzt voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung etwa städtebaulich vertretbar ist und sie auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist; zugunsten des Wohnungsbaus kann mit Zustimmung der Gemeinde nach § 31 Abs. 3 BauGB befreit werden. Für die Überschreitung durch Garagen, Zufahrten und Nebenanlagen gelten die Sonderwege aus § 19 Abs. 4 BauNVO. Ob ein ohne Genehmigung gebautes Carport oder Gartenhaus beseitigt werden muss, richtet sich nach der Bauordnung Ihres Landes.